Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to możliwe?

Chcesz mieć godną emeryturę? W takim razie, musisz zacząć oszczędzać. Jeśli jesteś jeszcze młodą osobą, to nic będziesz mieć z tym problemu, ponieważ masz w zapasie jeszcze kilka lat. Co jednak z tymi, którym zostało zaledwie kilka lub kilkanaście? Oszczędzanie w takim przypadku może być mało efektowne, ponieważ trzeba by odkładać aż ponad połowę wypłaty, a większość nie jest w stanie tego zrobić.

Solidne zabezpieczenie

Jak więc uchronić się przed biedą w okresie kiedy będziemy w leciwym wieku? Najlepiej zacząć od inwestycji. Mając przynajmniej 20 lat w zapasie, można spróbować. Ale jak? Bardzo popularne staje się inwestowanie w nieruchomości. Jest to dobry sposób, jeśli ktoś wie, jak później znaleźć nabywców na wynajem takiego lokum. Najczęściej w takim celu brany jest kredyt. Dzięki temu, nie trzeba przez kolejne lata zbierać pieniędzy na mieszkanie czy dom. Wtedy też, raty pożyczki są spłacane z czynszu, który uiszczają lokatorzy nieruchomości, którzy ją wynajmują. Tak więc, po kilku latach , kiedy już kredyt hipoteczny jest spłacony, mamy zyski z nieruchomości na własność. Jednak może się okazać, że nie potrafimy znaleźć nikogo, kto nieruchomość wynajmie. Wtedy też, najlepszym wyjściem jest sprzedaż wraz z kredytem.

Jak to zrobić?

Możemy zauważyć , że według przeprowadzonych bada, aż co 9 Polak ma kredyt, który został zaciągnięty na zakup nieruchomości. Jak legalnie od takiej spłaty można uciec? Trzeba brać pod uwagę występujące ograniczenia, spadek wartości mieszkań oraz to, że bez zgody banku, mieszkania nie sprzedamy. Najlepiej byłoby znaleźć osobę, która będzie chciała kupić mieszkanie za gotówkę. Trzeba jednak uważać na prowizję od wcześniejszej spłaty, która może wynosić nawet 5% całości.

Trudniej jest w przypadku, kiedy mieszkanie sprzedajesz komuś, kto na nie także kredyt będzie musiał zaciągnąć. W takim wypadku, banku muszą się ze sobą dogadać. Aby jednak w taki sposób nieruchomość sprzedać , trzeba mieć dwa dokumenty. Zaświadczenie o stanie zadłużenia oraz promesę. Może się jednak okazać, że mamy kredyt nie w złotówkach, ale we frankach szwajcarskich. Wtedy sytuacja jest bardzo niekorzystna , ponieważ waluta jest znacznie droższa niż kiedyś. Tak więc przewalutowanie , może nie być najlepszym pomysłem. Co więcej , możemy się spotkać ze sprzeciwem banku, który nie będzie chciał się zgodzić na sprzedaż. Wtedy warto negocjować i np. część kwoty spłacić ze sprzedaży nieruchomości, a część przenieść na inną.

Zawód zarządcy nieruchomości – jak być docenionym

Praca zarządcy nieruchomości jest wymagająca. Osoba pracująca na tym stanowisku powinna cechować się nie tylko znajomością obowiązujących przepisów prawa, ale także posiadać wysokie zdolności organizacyjne i komunikacyjne. Zawód ten jest również bardzo stresujący z uwagi na wiele nieprzewidzianych losowych sytuacji. Jak zatem pokazać lokatorom, jak ciężko dla nich pracujemy, by docenili wysiłki?

Człowiek-orkiestra

Zarządca nieruchomości jest odpowiedzialny praktycznie za wszystko: począwszy od codziennego funkcjonowania nieruchomości po czuwanie nad stanem lokali i podnoszenie ich wartości rynkowej. Niektórzy doświadczeni zarządcy wykonują zadania również z zakresu zarządzania budżetem, księgowości, administracji infrastrukturą techniczną,
czy sprawowania nadzoru nad firmami serwisującymi budynek.

Praca zarządców jednak często jest niedoceniana. Co robić, by lokatorzy zauważyli wysiłki i wkład zarządców?

 

Bezpośredni kontakt z lokatorami

Ważny jest tutaj kontakt z lokatorami. Warto, spotykając ich na ulicy, czy w budynku, warto zaczepić ich i porozmawiać. Tematów do rozmów może być wiele: można pochwalić się podjętymi działaniami, inwestycjami, czy zapytać, czy nie ma żadnych problemów ze strony lokatorów, czy wszystko jest w porządku z zakresu administracji budynku. Dzięki takim rozmowom zarządca poznaje również bieżące potrzeby lokatorów.

 

Kontakt za pomocą Internetu

Kontakt za pomocą Internetu sprawdza się w przypadku zabieganych lokatorów, bądź młodych mieszkańców. Zapewnia on stały kontakt lokatorów z zarządcą, płynny przepływ informacji, a także jest miejscem, gdzie zawarte są wszystkie najważniejsze informacje dot. danej społeczności.

 

Przykładem takiej aplikacji jest SmartFM, która to pozwala na przechowywanie danych, wzorów ważnych dokumentów, rozliczeń, czy zgłoszeń, a także umożliwia dodawanie informacji o przetargach i ich rozstrzygnięciach. Optymalizuje to kontakt zarządcy z mieszkańcami.

 

Konsultacje

Konsultacje z kolei mają sprawić, by mieszkańcy nie czuli się pomijani przy dokonywaniu wyborów przez zarządcę. Dzięki nim lokatorzy czują, że zarządca liczy się z ich zdaniem, rozpatruje pewne sugestie. Mieszkańcy mogą być również źródłem innowacyjnych rozwiązań, na które zarządca samodzielnie, by nie wpadł. Mają oni bowiem świeży obraz na niektóre sprawy.

 

Wymierna praca

Kontakt z lokatorami, czy to osobiście, czy przez Internet niestety na niewiele się zdadzą, jeśli nie będą oni dostrzegać wyników pracy zarządcy. Dlatego w pierwszej kolejności zarządca powinien dbać o wykonywanie swoich podstawowych zadań dotyczących nieruchomości.

Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy

  Prawie zawsze w ofercie zarządzania nieruchomością potencjalni administratorzy załączają informację, że ich praca będzie wykonywana w zamian za wynagrodzenie liczone od metrów kwadratowych powierzchni nieruchomości.

  Prawdą jest, że wszystkie budynki się bardzo różnią od siebie m. in stanem technicznym. Jak wiemy są budynki bardzo zadbane przez mieszkańców, w których nie trzeba wykonywać większych remontów przez wiele lat, ale są również takie nieruchomości, gdzie właściciele wyodrębnionych lokali wcale nie dbają o dobro wspólnoty. Taki tok myślenia doprowadza do sytuacji, że budynki wyglądają fatalnie, a co za tym idzie odstraszają potencjalnych administratorów.

  Kolejną różnicą między nieruchomościami jest płacenie przez ich właścicieli zobowiązań finansowych. Niejednokrotnie zarządcy budynku muszą brać liczne kredyty na potrzebne remonty, ponieważ mieszkańcy nie płacą swoich zobowiązań .

  Te dwie różnice świetnie pokazują, że potencjalny administrator powinien w swojej ofercie uwzględnić wysiłek, jaki będzie go czekać podczas zarządzania daną nieruchomością. Co ciekawe bardzo rzadko, takiego rodzaju uwzględnienie możemy znaleźć w ofercie. Jeśli, tego rodzaju uwzględnienia nie będzie w ofercie przedstawionej przez administratora, to powinniśmy mieć wątpliwości co do jego rzetelności.

  Warto wspomnieć także, o tym że zarządca proponując wspólnocie swoje usługi ma prawo żądać wynagrodzenia za ich wykonanie.

  Kiedy potencjalny zarządca chce przejąć nieruchomość, powinien najpierw zapoznać się ze stanem technicznym budynku, określić zakres i ilość niezbędnych do wykonania remontów oraz ocenić rzetelność w płaceniu zobowiązań przez mieszkańców. Dopiero po przeanalizowaniu tych czynników potencjalny administrator, powinien podać cenę swoich usług wspólnocie. Cena podana przez administratora może ulec negocjacjom. Mieszkańcy powinni między sobą ustalić, ile kto będzie płacić, aby koszty były proporcjonalne.

  Wspólnoty zazwyczaj ustalają składki na wynagrodzenie zarządcy. Najpopularniejszym sposobem jest przeliczenie składki na jednostkę udziału lub powierzchni lokali. Rzadziej mamy do czynienia z podzieleniem ceny wynagrodzenia przez sumę lokali. Według mojej opinii ta trzecia niezbyt popularna wśród ludzi metoda rozdzielenia składek jest najsprawiedliwsza, ponieważ wkład pracy administratora na rzecz właściciela lokalu nie zależy od wielkości lokalu.

  Jeśli chodzi o obowiązki zarządcy wobec właściciela lokalu są zazwyczaj takie same, czyli inkasowanie opłat, rozliczenie się z pobranych zaliczek oraz może się zdarzyć, że właściciel lokalu będzie miał jakieś dodatkowe życzenie, które miałby spełnić zarządca m. in jakaś naprawa w mieszkaniu, czy mały remont oczywiście za dodatkową opłatą. Może się też zdarzyć, że właściciel lokalu będzie wynajmował swoje mieszkanie i poprosi zarządcę, aby ten rozliczał się z najemcami. Takiego rodzaju usługa również powinna być opłacona a wysokość opłaty ustalona pomiędzy zleceniodawcą, czyli właścicielem lokalu a wykonawcą, czyli zarządcą.

  Tego rodzaju sytuacja może mieć miejsce, kiedy np. w jednej z nieruchomości będzie znajdować się garaż wielostanowiskowy. Wszyscy użytkownicy garażu będą zmuszeni do udziału w kosztach w utrzymaniu nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Może się tez zdarzyć, że użytkownicy garażu będą chcieli, aby zarządca rozliczał ich indywidualnie, ale taka usługa również jest odpłatna.

  Mówiąc konkretnie jeśli np. wynagrodzenie zarządcy w określonym lokalu po podzieleniu przez ilość nieruchomości wynosi 100zł, to taka kwota obciąża także użytkowników miejsc garażowych. Jeśli w garażu znajduje się np. 25 miejsc, to każdy właściciel miejsca jest zobowiązany do zapłaty 4 zł i np. 5 dodatkowych zł za indywidualne usługi.

  Bardzo często właściciele miejsc postojowych, tam gdzie zarządca jest nie do końca rzetelny względem nich są zaskoczeni, że płacą aż tyle za swoje miejsce, ale jeśli zgadzają się na ofertę i stawkę zarządcy, to nie mają raczej powodów, aby się dziwić.

 

Zarządzanie nieruchomością a umowa z operatorem telekomunikacyjnym

Po wprowadzeniu zmian do Ustawy o wspieraniu rozwoju i sieci telekomunikacyjnych nie powinno być już żadnych niedomówień w sprawie podpisywania umów z operatorami telekomunikacyjnymi za zarządcami nieruchomości. A jednak. Są one nadal i często wątpliwości te wyjaśnia sąd w trakcie postępowania sądowego.

Jasny przepis

Ustawa o wspieraniu rozwoju i sieci telekomunikacyjnych wprost mówi, iż zarządca danej nieruchomości może podpisać umowę z konkretnym operatorem telekomunikacyjnym
i nie wykracza to poza zakres jego działań.

Przy podpisywaniu takiej umowy zarządca musi jednak pamiętać, iż nieruchomość tworzą różne osoby fizyczne i prawne. Dlatego też czynności podejmowane przez zarządcę nie mogą ograniczać praw właścicieli zarządzanej nieruchomości, chyba, że wyjątki są określone ustawą.

Czynności a uprawnienia

Jak wcześniej zostało wspomniane zarządca nieruchomości podpisując umowę z konkretnym operatorem nie przekracza zakresu swoich czynności. Jednak należy się zastanowić nad tym, czy zarządca w ramach zwykłego zarządu posiada do tego typu czynności uprawnienia.

Ustawa

Ustawa mówi między innymi, że zarządca nieruchomości jest zobowiązany do umożliwienia operatorom umieszczenia na nieruchomości obiektów, a także urządzeń, które należą do infrastruktury telekomunikacyjnej. Przepis ten nie świadczy jednak o tym, że zarządca wyraża zgodę. Zgoda zarządcy może dotyczyć nieruchomości, które stanowią własność Skarbu Państwa, które z kolei należą do zarządu Lasów Powszechnych lub zarządu drogi jako zarządcy pasa drogowego. Przepis ten jednak nie dotyczy umów z operatorami telekomunikacyjnymi.

Pozwolenie współwłaścicieli

By uniknąć tego typu dylematów najlepiej uzyskać pozwolenie od współwłaścicieli. Jest to trudne w przypadku zarządzania nieruchomościami wspólnymi, gdzie współwłaścicieli jest często około kilkaset a nawet kilka tysięcy osób. Oni z kolei mogą je wyrazić lub nie, czy to ze złośliwości, czy dla zasady.

Koszty utrzymania nieruchomości – kto za co płaci

Kto tak naprawdę odpowiedzialny jest za ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości – właściciel lokalu, czy członkowie spółdzielni, a może wszyscy?

 

Mienie spółdzielni mieszkaniowej

 

Własnością spółdzielni mieszkaniowej są te nieruchomości, które służą jej do prowadzenia działalności z zakresu budownictwa, handlu, usług, działalności oświatowej, administracyjnej i innej. Działalność taka wiąże się jednak z ponoszeniem kosztów.

 

Zobowiązania finansowe

 

Na podstawie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych koszty działalności spółdzielni ponoszą dane osoby w różnych stopniu. Członkowie spółdzielni oraz osoby, które nimi nie są, lecz posiadają spółdzielcze prawo do lokali muszą ponosić wydatki przeznaczone na eksploatację i utrzymanie nieruchomości w odpowiednim procencie zależnym od części jaką ich posiadają.

 

Właściciele lokali, którzy są równocześnie członkami spółdzielni mieszkaniowej są zobowiązaniu do uiszczania opłat określonymi w statucie. Dotyczą one wydatków na eksploatację oraz utrzymanie lokali, części wspólnych, czy nieruchomości, które należą do spółdzielni.

 

A co z właścicielami, którzy nie są członkami spółdzielni? Oni też muszą uiszczać opłaty. Koszty te dotyczą użytkowania i utrzymania lokali i nieruchomości wspólnych, a także nieruchomości, które stanowią mienie spółdzielni.

 

Podsumowanie

 

Patrząc na wcześniejsze wyliczenia koszty dotyczące utrzymania nieruchomości, które zaliczają się na poczet spółdzielni opłacają wszyscy, którzy posiadają prawa własnościowe, co do lokali, bądź są właścicielami. Nie ma tu znaczenia, czy jest się członkiem spółdzielni mieszkaniowej, czy też nie.

 

Natomiast wydatki dotyczące utrzymania wszystkich nieruchomości, które są własnością spółdzielni nie obejmują tylko właścicieli nie będących członkami spółdzielni. Takie osoby pokrywają koszty użytkowania i utrzymania tylko tego mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez lokatorów. Do nich można zaliczyć m.in. place zabaw, parkingi, drogi wewnętrzne i niektóre budynki.