Spłata kredytu a zwolnienie z PIT przy sprzedaży nieruchomości

Chcesz mieć pewną przyszłość pod względem finansowym? Nie ty jeden. Jest wielu ludzi, którzy marzą o tym, aby przejść na emeryturę w wieku 40 lat i móc odpoczywać w gorących krajach. Ale jak to zrobić? Sposoby są rożne, jedne bardziej, a drugie mniej skuteczne. Jednak, wszystko zależy od nas oraz od naszych starań.

Inwestowanie w nieruchomości

Coraz większa liczba ludzi w naszym kraju interesuje się inwestowaniem. Moda ta jest nie tylko jedną z lepszych, ale doskonale opłacalnych. Najczęściej , takie działania widzimy u ludzi, którzy mają dość spore majątki lub prowadzą firmy. Nie mają oni bowiem majątku w formie gotówkowej, ale najczęściej w postaci nieruchomości. Coraz więcej ludzi stara się w ten sposób także zabezpieczyć. Niektórzy w tym celu muszą wziąć kredyty. W takim wypadku kupują oni mieszkania pod wynajem i z czynszu, który jest płacony poprzez czynsz płacony przez lokatorów. Dzięki temu, po kilku latach pożyczka jest spłacona i pieniądze za wynajem wędrują już na nasze konto. A ci jeśli weźmiemy kredyt na mieszkanie, ale okaże się , że nie potrafimy znaleźć nikogo kto będzie chciał je wynająć? W takim wypadku chcielibyśmy je sprzedać. Jednak należy się zastanowić, czy będziemy mogli wtedy uniknąć podatku PIT.

Pieniądze na cele mieszkaniowe , a podatek

Inwestycją, jak premiowana jest zwolnieniem nas z podatku jest spłacanie kredytu mieszkaniowego. Izba Skarbowa w Bydgoszczy ogłosiła jednak, że nie możemy pieniędzy z kredytu zaliczyć do kosztów nabycia i jednocześnie być zwolnionym z jego spłaty. Weźmy na przykład mężczyznę, który kupił mieszkanie. Aby go nabyć, zmuszony był zaciągnąć kredyt. Kiedy wszystko zostało wpisane do księgi wieczystej, sprzedał on lokal i przeznaczył pieniądze z niego uzyskane na spłatę kredytu. Zastanówmy się teraz, czy ma on możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Odpowiedź brzmi tak, ale tylko z części. Nie mamy bowiem możliwości odliczania tych samych wydatków dwukrotnie. Pieniądze z kredytu, które były przekazane na zakup lokalu zostały uznane za koszty uzyskania przychodu w czasie wyliczenia dochodu ze sprzedaży. Dlatego też, spłata akurat tej części kredytu, nie daje nam prawa do korzystania z ulgi podatkowej. Jak podatek wyliczyć? Jeśli mamy mieszkanie, które kupiliśmy za 400 tys. zł. I sprzedaliśmy je za 500 tys. zł. To dochód wyniósł 100 tys. zł. Cena kredytu wyniosła 450 tys. zł. Tak więc, wynika z tego, że na cele mieszkaniowe przeznaczone zostało tylko 50 tys. zł. Tak więc zwolnienie z PIT wynosić będzie 10 tys. zł. Opodatkowane zostanie więc 90 tys. zł, a więc podatek wyniesie 17, 1 tys. zł.

Nadbudowa we wspólnocie

1. Procedura nadbudowy

            Pierwszy etap: uzyskanie pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej. Czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest decyzja o przebudowie lub nadbudowie w celu stworzenia nowych lokali i ich zbycia. WM musi więc podjąć w tym celu stosowną uchwałę. Co powinna zawierać owa ustawa?  Zgodę na nadbudowę, lub przebudowę, na sprzedaż stworzonego lokalu za ustaloną cenę oraz na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w wspólnej nieruchomości, upoważnienie zarządu do dokonania wszystkich formalności związanych z nadbudową lub przebudową. Uchwała musi być podjęta w obecności notariusza, ponieważ czynności owe wymagają formy aktu notarialnego.

            Drugi etap:  podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowę zawiera się z inwestorem przez zarząd wspólnoty. W owej umowie należy zawrzeć zakres prac, jakie mają być wykonane, oraz opcjonalnie inne warunki ustalone przez obie strony, jak np. zobowiązanie do wykonania przez inwestora na koszt własny nowej posadzki itp.

            Trzeci etap: wykonanie projektu architektonicznego przebudowy lub nadbudowy. Łączy się to z uzyskaniem pozwolenia na przebudowę, wykonanie innych prac zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej oraz wykonanie prac adaptacyjnych. Przebudowany obiekt musi spełniać wymogi samodzielności. Stanowi to podstawę do i przeniesienia własności na nabywcę oraz zawarcia umowy sprzedaży. Co istotne: przed uzyskaniem takiego zaświadczenia nie można założyć księgi wieczystej i przenieść własności lokalu.

            Czwarty etap: Zawarcie między wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd i nabywcą umowy sprzedaży. Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Łączy się to z wnioskiem do sądu o wpisanie własności na rzecz nabywcy i założeniem nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu. Konieczne jest także sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej, a także sprostowanie wysokości udziałów we wszystkich księgach wieczystych lokali we WM.

wiąże się to z koniecznością pokrycia sporych opłat sądowych, które w dużej części zależą od wielkości wspólnoty mieszkaniowej. W znacznej mierze są to też koszty wolnorynkowe takie jak projekt przebudowy, czy też inwentaryzacja. Będą więc one zależeć od umiejętności znalezienia tańszej oferty. Z notariuszem można również wynegocjować opłaty notarialne. Do opłacenia wszystkich wymienionych kosztów powinien zobowiązać się inwestor. Jeżeli nie jest to zapisane w umowie, to część z nich będzie musiała pokryć  wspólnota.

 

2. Chwila powstania lokalu

            We wspólnocie mieszkaniowej nowy lokal powstaje z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej i ustanowienia jego odrębnej własności w formie aktu notarialnego. Konieczne jest wydanie zaświadczenia o jego samodzielności. Z kolei uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie jest niezbędne do wydania zaświadczenia o samodzielności.

            Niekompletna dokumentacja budowlana nie może zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. Jedynym wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami, jak wynika z art. 2 ust. 2 ustawy o własności.

            Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wyżej wymienione kryteria oceny samodzielności lokalu.

3. Obciążenie właściciela nadbudowanego lokalu kosztami zarządu nieruchomością wspólną

            Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej muszą ponosić koszty zarządu wspólną nieruchomością: wydatki na konserwacje i remonty, opłaty za dostawę energii cieplnej, prądu, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej), opłaty za ubezpieczenia, antenę zbiorczą, windę, opłaty publicznoprawne (chyba że właściciele lokali pokrywają je bezpośrednio) w tym podatki, wydatki na utrzymanie czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu.

            Pod względem prawnym jeżeli nowe lokale powstają w wyniku nadbudowy to zaistnieją one z chwilą ustanowienia ich odrębnej własności lokalu, czyli aktu notarialnego. Wówczas inwestor nabywa własność od wspólnoty, czyli staje się właścicielem lokalu. Od momentu ustanowienia odrębnej własności lokalu ich właściciel ponosi część kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W tym samym akcie notarialnym powinna nastąpić zmiana wysokości udziałów związanych z pozostałymi lokalami. Wiąże się to ze zmianą wartości, w jakich ich właściciele partycypują od tego momentu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

            Znaczenia prawnego dla obowiązku zapłaty zaliczek na koszty zarządu nie mają: oddanie do użytku lokalu, czy jego odbiór techniczny.

 

Dziedziczenie mieszkania bez podatku. Jak to zrobić?

Wiele z nas, nie bierze pod uwagę tego, że na emeryturze płaca będzie znacznie niższa. Jednak dopóki mamy pracę i dach nad głową, nie z bardzo myślimy o przyszłości, która będzie za 30 , a może nawet 10 lat. Trzeba jednak myśleć o tym znacznie wcześniej, gdyż może się okazać, że się zdziwimy i ciężko będzie przeżyć od jednego miesiąca do drugiego na tak śmiesznie małej kwocie.

Oszczędzanie lub inwestycje – co dla Ciebie?

Dlatego też, szalenie ważne jest to, aby oszczędzać lub inwestować pieniądze. Dzięki temu, będziemy na przyszłość zabezpieczeni. Najczęściej inwestuje się w nieruchomości. Jest to rynek, który zawsze będzie nam potrzebny. Nie przestaniemy mieszkać w budynkach, a więc mamy pewność, że nasza inwestycja nie będzie klapą za kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Jednak , aby takową nieruchomość posiadać, trzeba mieć pieniądze na jej kupno. Najczęściej, osoby, które nie mają tak dużej ilości gotówki, decydują się na kredyt. Dzięki temu, mogą oddać mieszkanie czy dom pod wynajem, a po spłaceniu rat z czynszu, mieć je na własność. A co z tymi, którzy mieszkania dziedziczą?

Taniej , ale zgodnie z prawem

Jeśli odziedziczyłeś mieszkanie i zamierzasz je wynajmować lub też samemu w nim mieszkać, to na pewno jesteś świadom tego, że obowiązuje cię podatek od takiego prezentu. Można jednak spróbować zrobić to nieco inaczej. Są oczywiście takie przypadki, kiedy za darowaną nieruchomość płacić nie musimy. Od początku roku z takiego obowiązku są zwolnieni małżonkowie, dzieci, wnuki, rodzice, Dziakowie, rodzeństwo itp. dotyczy to przede wszystkim tej najbliższej rodziny. Są jednak pewne warunki. Przede wszystkim, osoba, która będzie dziedziczyć spadek, powinna posiadać polskie obywatelstwo. Kolejnym warunkiem jest nie posiadanie innego budynku czy lokalu mieszkalnego, chyba że zostanie on przekazany wstępnym lub Urzędowi Skarbowemu przed upływem 6 miesięcy od dnia w którym zostało złożone zeznanie podatkowe. Nie powinno się także posiadać żadnego prawa własnościowego lub spółdzielczego do mieszkania. Nie można również być najemca budynku ani lokalu. Jeśli nabywca nie jest rodziną lub bliską rodziną osoby, która przepisała majątek w postaci nieruchomości, to taka osoba powinna sprawować opiekę nad spadkodawcą minimum dwa lata.

Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy? Cz. 2

Chcesz mieć zabezpieczenie na przyszłość? Jeśli tak, to znaczy, że jesteś osobą, która o emeryturze myśli poważnie. Nie jedna osoba, chciałaby przejść na emeryturę jak najwcześniej. Jednak nie jest to zwykle możliwe, gdyż zostaje nam jeszcze najczęściej 20 lat pracy. Kiedy już miną, zostaje emerytura w wysokości nie więcej niż 1000 złotych. Młodzi ludzie mając przed oczami taką wizję starają się na wszelkie sposoby na taką okoliczność się zabezpieczyć i nie być zależnym od tak śmiesznie małej kwoty pieniężnej.

Jak poradzić sobie na emeryturze i przejść na nią wtedy kiedy ma się na to ochotę?

Trzeba albo oszczędzać albo inwestować. A jeszcze lepiej i to i to w życie wprowadzić. Jednak tak jak na oszczędzaniu nie wiele osób się zna, tak na inwestycjach tym bardziej. W co więc warto inwestować i jak to robić? Najlepszą opcją są nieruchomości. Jest to najbardziej opłacalne i przyszłościowe, gdyż mieszkać zawsze gdzieś trzeba. Dlatego też, niektórzy biorą kredyty, wynajmują mieszkanie np. studentom i z czynszu opłacają ratę kredytu. Kiedy po kilku latach kredyt zostaje spłacony, zyski trafiają do kieszeni. Jednak, będąc właścicielem mieszkania czeka nas kilka obowiązkowe o których warto wiedzieć.

Rozróżnianie pojęć mieszkaniowych – to ważne

Możemy dość często zauważyć , że osoby, które są właścicielami mieszkań lub je użytkują używają zamiennie określeń zarządca wspólnoty i zarząd. Jednak każde z tych słów ma swoją odrębna definicję, które się bardzo od siebie różnią. Tak więc używając ich zastępczo , popełnia się błąd.

Według prawa, każda z wspólnot mieszkaniowych zarządcę lub zarząd posiadać powinna. Jeśli dodatkowo wspólnota obejmuje lokale w większej liczbie niż 7 jest ona zobowiązana zarząd wyznaczyć. Jest to organ, który składa się z właścicieli lokali lub ich przedstawicieli. Mogą jednak tworzyć także osoby pochodzące z zewnątrz. Jeśli jednak, wspólnota nie podejmie decyzji o tym, aby była ona reprezentowana przez osobę trzecią lub firmę, to ona jest zobowiązana takowy zarząd wybrać i będzie do niej należeć obowiązek utrzymania budynku w odpowiednim stanie. Są to jednak czynności, które często wymagają dużej ilości czasu i zaangażowania, a także znajomości przepisów prawa.

Idealny agent nieruchomości – jaki powinien być?

Każdy z nas, kto zamierza sprzedać lub kupić mieszkanie, chce to zwykle zrobić jak najszybciej. Dlatego też, bardzo często nie mamy pojęcia od czego zacząć. Z racji, że zarówno poszukiwanie jak i sprzedaż nieruchomości nie należy do najłatwiejszych, staramy się zasięgać opinii innych osób w tej kwestii. Najczęściej radą wspierają nas bliscy jak małżonek, rodzeństwo, rodzic czy przyjaciel. Jednak, jeśli osoby te nie są doświadczone w kwestii nieruchomości i nie znają szczegółów prawnych z nimi związanych, to zwykle wiedzą tyle co i my. Dlatego, warto niekiedy postawić na profesjonalizm i zgłosić się do osoby, która będzie potrafiła pomóc nam w odpowiedni sposób, znała prawo oraz rynek nieruchomości.

Wzór agenta nieruchomości

Możemy zauważyć, że z usług agentów nieruchomości korzysta coraz więcej ludzi. Wynika to z faktu, że nie chcą oni zaprzątać sobie głowy poszukiwaniem czy sprzedażą nieruchomości, jeśli nie mają w tej kwestii doświadczenia. Wolą oni powierzyć to zadanie pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Jednak nie każda taka osoba, będzie pożądana. Jaki powinien być agent nieruchomości, aby klienci byli zadowoleni z jego usług? Czego oczekuje się najczęściej względem takiej osoby? Najczęściej spotykamy się z wymaganiem, które sprowadza się do profesjonalności. Takie podejście do zadań, skutecznie przyciąga chętnych, którzy zainteresowali się rynkiem nieruchomości. Co więcej, agent nieruchomości, musi rozumieć potrzeby swoich klientów.

Klient, a wymagania

Dla innych zaś kluczowe znaczenie ma to, aby pośrednik był skupiony tylko na nieruchomościach , które interesują druga stronę. Przekonywanie klienta , aby za wszelką cenę kupił mieszkanie, które akurat agent ma w ofercie, bardzo często nie sprawdza się. Profesjonalny agent, musi przede wszystkim znać rynek. Jest to niezbędną cecha, która pozwala doradzić klientowi co do nieruchomości i wybrać w tym przypadku najlepszą ofertę. Kwestią , która ma także ogromne znaczenie jest dostęp pośrednika, to najlepszej jakości ofert na rynku. Od agentów oczekuje się także dużego zaangażowania i ciągłego kontaktu z klientem. Każdy powierzając swoje interesy takiej osobie jak agent nieruchomości, oczekuje jak najlepszej współpracy. Dlatego, szalenie ważną cechą pośrednika, jest umiejętność porozumiewania się z klientami oraz rozumienie ich i tego, czego oczekują.