Gmina jako zarządcą wspólnoty mieszkaniowej

Znaczna większość wspólnot mieszkaniowych powstaje w nowych budynkach. Zdarza się jednak, że gmina posiada lokale we wspólnocie, a nawet, że zarządza tą wspólnotą. Czy gmina powinna zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi?

Status prawny

W sytuacji, gdy wspólnotą mieszkaniową zarządza gmina, jest ona takim samym właścicielem, jak gdyby był nim ktoś inny. Gmina jednak nie powinna zarządzać wspólnotami.

Ustawy o własności lokali nie zabrania gminom zarządzania wspólnotami. Jednakże przepisy dotyczące samych gmin, w jej zadaniach nie wymieniają zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Na podstawie Ustawy o samorządzie gminnym zadaniami gminy jest podejmowanie działań w sprawach publicznych o znaczeniu lokalnym, zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, do których wlicza się m.in. dbanie o ład przestrzenny, ochronę środowiska, o stan dróg gminnych, mostów, wodociągów, cmentarzy gminnych, ochronę zdrowia itp. W zadaniach tych nie jest wymienione zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi.

Osoby prawne mogą zarządzać wspólnotami. Niekiedy jednak osoby te są ograniczone ze względu na obowiązujące przepisy lub statuty tych osób prawnych.

Zarządzanie przez gminę

Gmina będąc zarządcą wspólnoty mieszkaniowej pełni swoje funkcje najczęściej przy pomocy jednostek organizacyjnych, które nie posiadają osobowości prawnej. Do takich jednostek zalicza się między innymi: gminne jednostki budżetowe.

Znane są również sytuacje, gdy gmina tworzy spółkę prawa handlowego, spółkę komandytową, komandytowo-akcyjną, spółkę z o.o. lub akcyjną. Gminy mają możliwość również przystępować do takich spółek.

Powstałe w ten sposób spółki są odrębnymi podmiotami. Działalność tych spółek jest jednak ograniczona. Gmina tworząc spółkę prawa handlowego, bądź przystępując do takiej musi spełnić warunki określone w art. 10 ust. 1 Ustawy o gospodarce komunalnej.

Gmina członkiem zarządu wspólnoty

Ustawa z dnia 16 czerwca 2000 r., zmieniająca m.in. art. 20 ustawy o własności lokali głosi, iż osoba prawna nie może być członkiem zarządu – może nim być tylko i wyłącznie osoba fizyczna. Zakaz ten ogranicza zdolność prawną osoby prawnej do bycia członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Zaliczka a koszty zarządzania nieruchomością wspólną

Każdy zarząd w związku z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości ponosi koszty. Czy jednak zarząd może pobierać na pokrycie tychże kosztów zaliczki od właścicieli lokali?

Zaliczka określona w uchwale

W dużych wspólnotach mieszkaniowych zaliczki pokrywające wydatki zarządu nieruchomości wspólnej pobierane są w formie opłat bieżących. Są one płatne z góry, do dnia 10 każdego miesiąca. Każdy właściciel ma obowiązek uiszczać opłaty w wysokości adekwatnej co do posiadanych udziałów. Są one ustalane uchwałą właścicieli lokali, co ma miejsce najczęściej podczas zebrania rocznego wspólnoty.

Uchwała wspólnoty

Ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie wydatków zarządu nieruchomości wspólnej wykracza poza czynności zwykłe zarządu, dlatego zarząd nie może określić ich samodzielnie. W związku z tym określenie ich wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Zawieranie umów zarządcy z poszczególnymi właścicielami w sprawie ustalania zaliczek jest więc niezgodne z prawem.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych. Zawieranie umów z właścicielami indywidualnie jest zgodne z prawem w przypadku wspólnot, gdzie liczba lokali należących do dotychczasowego właściciela jest mniejsza lub równa siedmiu, a także gdy nieruchomość jest współwłasnością grupy osób.

Zarządzanie małą wspólnotą mieszkaniową oparte jest o przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego, nie zaś uchwał. W wspólnotach takich nie ma również obowiązku zwoływania corocznych zebrań.

Gdy mamy do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniową każdy właściciel indywidualnie podejmuje decyzję w formie zgody na ich wykonanie. Dy czynności obejmują zakresem działania zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli określana na podstawie wielkości posiadanych udziałów. W przypadku nie uzyskania zgody, jakikolwiek współwłaściciel może uzyskać upoważnienie sądowe do dokonania tychże czynności.

W przypadku, gdy działania, na które trzeba wyrazić zgodę, wykraczają swoim zakresem poza czynności zwykłego zarządu, wymagana jest jednomyślna zgoda. Jeśli nie zostanie ona uzyskana, współwłaściciele, którzy posiadają co najmniej połowę udziałów, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.