Wynagrodzenie zarządcy i garaż wielostanowiskowy

  Prawie zawsze w ofercie zarządzania nieruchomością potencjalni administratorzy załączają informację, że ich praca będzie wykonywana w zamian za wynagrodzenie liczone od metrów kwadratowych powierzchni nieruchomości.

  Prawdą jest, że wszystkie budynki się bardzo różnią od siebie m. in stanem technicznym. Jak wiemy są budynki bardzo zadbane przez mieszkańców, w których nie trzeba wykonywać większych remontów przez wiele lat, ale są również takie nieruchomości, gdzie właściciele wyodrębnionych lokali wcale nie dbają o dobro wspólnoty. Taki tok myślenia doprowadza do sytuacji, że budynki wyglądają fatalnie, a co za tym idzie odstraszają potencjalnych administratorów.

  Kolejną różnicą między nieruchomościami jest płacenie przez ich właścicieli zobowiązań finansowych. Niejednokrotnie zarządcy budynku muszą brać liczne kredyty na potrzebne remonty, ponieważ mieszkańcy nie płacą swoich zobowiązań .

  Te dwie różnice świetnie pokazują, że potencjalny administrator powinien w swojej ofercie uwzględnić wysiłek, jaki będzie go czekać podczas zarządzania daną nieruchomością. Co ciekawe bardzo rzadko, takiego rodzaju uwzględnienie możemy znaleźć w ofercie. Jeśli, tego rodzaju uwzględnienia nie będzie w ofercie przedstawionej przez administratora, to powinniśmy mieć wątpliwości co do jego rzetelności.

  Warto wspomnieć także, o tym że zarządca proponując wspólnocie swoje usługi ma prawo żądać wynagrodzenia za ich wykonanie.

  Kiedy potencjalny zarządca chce przejąć nieruchomość, powinien najpierw zapoznać się ze stanem technicznym budynku, określić zakres i ilość niezbędnych do wykonania remontów oraz ocenić rzetelność w płaceniu zobowiązań przez mieszkańców. Dopiero po przeanalizowaniu tych czynników potencjalny administrator, powinien podać cenę swoich usług wspólnocie. Cena podana przez administratora może ulec negocjacjom. Mieszkańcy powinni między sobą ustalić, ile kto będzie płacić, aby koszty były proporcjonalne.

  Wspólnoty zazwyczaj ustalają składki na wynagrodzenie zarządcy. Najpopularniejszym sposobem jest przeliczenie składki na jednostkę udziału lub powierzchni lokali. Rzadziej mamy do czynienia z podzieleniem ceny wynagrodzenia przez sumę lokali. Według mojej opinii ta trzecia niezbyt popularna wśród ludzi metoda rozdzielenia składek jest najsprawiedliwsza, ponieważ wkład pracy administratora na rzecz właściciela lokalu nie zależy od wielkości lokalu.

  Jeśli chodzi o obowiązki zarządcy wobec właściciela lokalu są zazwyczaj takie same, czyli inkasowanie opłat, rozliczenie się z pobranych zaliczek oraz może się zdarzyć, że właściciel lokalu będzie miał jakieś dodatkowe życzenie, które miałby spełnić zarządca m. in jakaś naprawa w mieszkaniu, czy mały remont oczywiście za dodatkową opłatą. Może się też zdarzyć, że właściciel lokalu będzie wynajmował swoje mieszkanie i poprosi zarządcę, aby ten rozliczał się z najemcami. Takiego rodzaju usługa również powinna być opłacona a wysokość opłaty ustalona pomiędzy zleceniodawcą, czyli właścicielem lokalu a wykonawcą, czyli zarządcą.

  Tego rodzaju sytuacja może mieć miejsce, kiedy np. w jednej z nieruchomości będzie znajdować się garaż wielostanowiskowy. Wszyscy użytkownicy garażu będą zmuszeni do udziału w kosztach w utrzymaniu nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Może się tez zdarzyć, że użytkownicy garażu będą chcieli, aby zarządca rozliczał ich indywidualnie, ale taka usługa również jest odpłatna.

  Mówiąc konkretnie jeśli np. wynagrodzenie zarządcy w określonym lokalu po podzieleniu przez ilość nieruchomości wynosi 100zł, to taka kwota obciąża także użytkowników miejsc garażowych. Jeśli w garażu znajduje się np. 25 miejsc, to każdy właściciel miejsca jest zobowiązany do zapłaty 4 zł i np. 5 dodatkowych zł za indywidualne usługi.

  Bardzo często właściciele miejsc postojowych, tam gdzie zarządca jest nie do końca rzetelny względem nich są zaskoczeni, że płacą aż tyle za swoje miejsce, ale jeśli zgadzają się na ofertę i stawkę zarządcy, to nie mają raczej powodów, aby się dziwić.

 

Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy? Cz. 1

Jeśli nie masz bardzo wysokich zarobków, nie prowadzisz własnej firmy czy też nie masz potężnych oszczędności, to na pewno zastanawiasz się, jak zabezpieczyć się na emeryturę. Jest to dość trudne przedsięwzięcie, jeśli zarobki nie są zbyt pokaźne. Jednak nawet w takiej sytuacji będąc, można na przyszłość się zabezpieczyć.

Jednym ze sposobów jest kupno mieszkania pod wynajem. Jednak jak to zrobić, skoro zwykle nikt nie ma na zbyciu nawet 100 tys. złotych, a co dopiero więcej, aby takowe mieszkanie zakupić. Dlatego, osoby, które decydują się na taki krok wybierają nieco inny sposób. Mowa tutaj o pożyczce w banku. Za otrzymaną kwotę zostaje zakupione mieszkanie, a raty spłacane są z czynszu jaki płacą osoby zamieszkujące lokal. Trzeba jednak znaleźć kogoś, kto mieszkanie zechce wynająć. To już jednak inna kwestia. Kiedy kredyt zostaje po kilku latach spłacony, pieniądze trafiają już do naszej kieszeni. Będąc właścicielem lokalu, trzeba mieć na uwadze to, że mamy nie tylko zyski, ale także obowiązki. Musimy także wiedzieć, co do nich należy i jak je wykonywać.

Zarząd wspólnoty a zarządca
Jako właściciel mieszkania, musimy znać dwa bardzo ważne pojęcia jak zarząd wspólnoty i zarządca. Mimo iż słowa brzmią podobnie, to są one bardzo różne. Czym więcej są wymienione organy? Zarząd wspólnoty , to organ na który składają się właściciele lokali mieszkaniowych lub ich przedstawiciele. Mogą go również tworzyć osoby z zewnątrz. Jeśli jednak takie osoby wykonują powierzone obowiązki są oni wtedy nazywani zarządem powierzonym.

Kim więc jest zarządca nieruchomości? Może być nim zarówno firma jak i osoba fizyczna. Jednak zostać nim może nie każdy. Są pewne wymagania, które określają kto zarządca być może. Musi to być osoba, która zdała odpowiednie egzaminy i posiada upoważnienia do wykonywania takiej czynności. Są one wpisane do ogólnopolskiego rejestru zarządców nieruchomości. Według naszego prawa takie czynności mogą wykonywać tylko te firmy, które zatrudniają zarządców licencjonowanych. Czym więc różnią się funkcje zarządcy od zarządu wspólnoty? Przede wszystkim zarządca musi legitymować się licencją. Musi on także posiada ubezpieczenie OC. Jest to bardzo ważne, gdyż w takim przypadku zarządca wykonuje swoją pracę zawodową.

Zarządzanie nieruchomościami postkomunalnymi

Czy zarządzanie obiektami postkomunalnymi rodzi jakieś trudności formalno-prawne? Na jakie rzeczy trzeba zwracać uwagę po przejęciu zarządzania  takiego rodzaju wspólnoty – pyta czytelnik.

  Intensywna sprzedaż nieruchomości komunalnych rozpoczęła się tak naprawdę od momentu wejścia w życie Ustawy o własności lokali w skrócie (UWL) w 1995 roku.

  Trudności w rozumieniu ustawy sprawiały gminnym urzędnikom bardzo wiele problemów. Bardzo często byli oni „obciążani” syndromem przeciwników prywatyzacji i zazwyczaj lokale, które były do sprzedania wyodrębniali po obrysie budynków.

  Niestety udziały w nieruchomości wspólnej ustalano bardzo różnie nie zawsze uczciwie. Ilość narobionych wtedy błędów była tak duża, że do dziś ich spora część nie została usunięta.

  Właśnie przez te błędy dzisiejszy zarządca, który chciałby przedstawić swoje usługi jakiejś wspólnocie postkomunalnej lub takiej, gdzie gmina posiada jeszcze jakieś udziały musi zdawać sobie sprawę, że czekają go liczne kłopoty i trudności po objęciu zarządzania nad określoną nieruchomością postkomunalną.

  Bardzo często budynkami mieszkaniowymi pierwotnie należącymi do gmin, w których powstały wspólnoty mieszkaniowe zarządzają gminne spółki.

  Właściciele tych spółek wysyłają swoich pracowników do właścicieli wyodrębnionych lokali, a ci przedstawiają zapisy Ustawy o własności lokali w taki sposób, aby mieszkańcy nie mieli żadnych wątpliwości co do tego, iż gminne spółki są najlepszymi zarządcami.

  Cały ten proceder nie jest wcale trudny z uwagi na to, iż osoby wykupujące mieszkania gminne bardzo często nie zdają sobie nawet sprawy z tego, że są współwłaścicielami nieruchomości wspólnej oraz posiadają określone prawa i obowiązki.

  Gminne spółki doskonale zdają sobie sprawę z tego, iż sprawowanie zarządzania na jak największą ilością lokali sprawia, że ich dochody wzrastają Takie spółki są bardzo konkurencyjne dla innych, ponieważ mogą wobec wspólnot stosować zaniżone ceny za swoje usługi.

  Niestety jakość wykonywanych przez gminne spółki usług pozostawia wiele do życzenia, dlatego że gminy dysponują małymi budżetami i nie zawsze chcą się dzielić kosztami za wykonywane remonty lub naprawy.

  Gminy by nie płacić za remonty przy pomocy swoich spółek utrudniają wejście w życie uchwał o kosztownych remontach i robią wszystko, aby do renowacji lub kosztownych napraw nie doszło.

  Gminy bardzo często nie wypłacają zaliczek za wykonanie remontu, a pieniądze właścicieli osobnych lokali „pożyczają” na remont budynków, które są położone w widocznych dla przyjezdnych miejscach.

  Niejednokrotnie jest tak, że mieszkańcy nieruchomości zdają sobie sprawę, że niskie wydatki nie naprawiają szkód spowodowanych nierzetelnością gminnych zarządców. Mieszkańcy zazwyczaj chcą zmienić zarządcę, ale wtedy do akcji wkracza gmina, która bardzo zniechęca mieszkańców do zmiany na różne sposoby.

  Pracownicy gminnych spółek bardzo często oszukują mieszkańców mówiąc m. in, że do zmiany administratora budynku potrzebna jest uchwała, ponieważ został on wybrany przez uchwałę. To nieprawda, ponieważ zmiana administratora nie wymaga wcale przyjęcia uchwały. Tak mówi ustawodawca. Do zmiany administratora budynku, jakim jest gmina wystarczą często kompetencje zarządu mieszkańców.

  Gmina może się zasłaniać innymi przepisami, ale wystarczy często pomyśleć i pozbyć się nierzetelnego administratora.

  Podczas zmiany zarządcy-administratora, trzeba bardzo uważać, żeby np. nie ogłosić przetargu, w którym rządzi cena.

  Jeśli wspólnota zdecyduję na wybór prywatnego zarządcę, to powinna się liczyć z wieloma problemami na samym początku m. in potencjalny zarządca musi  sprawdzić rzetelność wpłat właścicieli lokali, sprawdzić stan techniczny budynku, a w momencie objęcia zarządu nad budynkiem ma prawo żądać spłaty zadłużeń.

  Niestety każdy przyszły zarządca postkomunalnych nieruchomości musi wziąć pod uwagę ogromne ryzyko i ewentualne problemy na samym początku zanim złoży ofertę wspólnocie. Gmina wcale nie pomogła i nadal nie pomaga prywatnym administratorom.

 

Co warto wiedzieć o wspólnotach ? Cz. 2

Chciałbyś się zabezpieczyć na przyszłość? Najczęściej o emeryturze myślimy 20 lat przed przejściem na nią lub jeszcze później. Nie jest to dobre wyjście, gdyż bardzo ważne jest to, aby już zaczynając pracę, brać pod uwagę to, że nie będziemy w stanie pracować mając 80 lat. Dlatego też, bardzo ważną kwestią jest oszczędzanie. Wiemy bowiem, że pieniądze otrzymywane na emeryturze ledwo starczą na życie. Aby więc nie czuć się skazanym na ciągłe próby przetrwania od jednego miesiąca do drugiego, warto zapewnić sobie dożywotnie źródło dochodów. Jak to zrobić?

Najlepszym wyjściem są inwestycje. Wiadomo, że oszczędzając przez całe życie, uzbieramy dość sporą sumę, która nie powinna leżeć w domu, a nawet w formie bezgotówkowej na koncie. Doskonałym sposobem jest wynajem mieszkania. Jednak wpierw trzeba je nabyć. Najczęściej w takim celu brany jest kredyt, a jego raty są spłacane z czynszu jaki płacą lokatorzy. Dzięki temu, o kilku latach , po spłaceniu kredytu, mamy mieszkanie na własność, a pieniądze trafiają do naszej kieszeni.

Wspólnota mieszkaniowa – ważna dla właściciela

Jednak będąc właścicielem lokalu, mamy swoje obowiązki. Musimy jednak wiedzieć jakie i co taka wspólnota mieszkaniowa robi. Najpierw może zastanów się czym takowa wspólnota jest. Składają się na nią właściciele lokali budynku. Może ona nie tylko zaciągać zobowiązania i nabywać prawa, ale także pozywać i być pozwana. Wspólnoty mogą być małe i duże. Wszystko zależy od tego jaka jest liczba lokali niewyodrębnionych i wyodrębnionych.

Dwie różne sprawy

Bardzo ważne jest to, aby wspólnoty duże od małych odróżniać. Wynika to z faktu, że występują w takim wypadku dość spore różnice w podejmowaniu decyzji, gdy nieruchomość ma 7 lokali. Mała wspólnota, posługuje się Kodeksem Cywilnym dla współwłasności. Oznacza to, że aby wykonać czynności, które przekraczają dyspozycję zwykłego rządu potrzebna jest jednomyślność. Jeśli takowej nie ma , każdy właściciel, który się nie zgadza może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. W przypadku wspólnoty dużej, decyzje, które zakres zwykłych obowiązków przekraczają podejmowane są poprzez odpowiednie uchwały. Jest to głosowanie. Głosy są jednak liczone według udziałów.

Zarządzanie zamkniętymi osiedlami

  Od lat w Polsce mamy do czynienia ze wzrostem ilości budowanych zamkniętych osiedli z wewnętrzną infrastrukturą. Wiele zarządców zadaje sobie pytanie, czy w ogóle da się zarządzać takim osiedlem.

  Zazwyczaj na takich osiedlach każdy budynek posiada własną wspólnotę mieszkaniową, ale polskie prawo nie wyklucza budowania takich osiedli przez deweloperów i tworzenia na nowo powstałych osiedlach wspólnot międzyblokowych.

  Wspólna infrastruktura na osiedlach zamkniętych obejmuje przede wszystkim parkingi, place zabaw dla dzieci oraz monitoring. Nie ulega wątpliwości, że jedna duża wspólnota mieszkaniowa mogłaby ułatwić nadzorowanie oraz finansowanie całego kompleksu.

  Głównymi zadaniami takiej wspólnoty jest podejmowanie decyzji dotyczących całego terenu osiedla oraz kosztów związanych z utrzymaniem całej infrastruktury.

  Osiedla mogą także przybrać formę osiedli zamkniętych z zakupionymi na jednym terenie domów jednorodzinnych. Na takich osiedlach bardzo trudne, a prawie niemożliwe jest założenie wspólnoty, ponieważ wspólnota obejmuje mieszkańców jednego budynku z wyodrębnionymi lokalami. Pojedyncze domy wolno stojące, to indywidualna własność każdego właściciela. Wszelkie naprawy i dostarczanie mediów jest w zakresie finansowym pojedynczych właścicieli.

  Sprawa wygląda zupełnie inaczej na terenach wspólnych będących współwłasnością. Według Kodeksu Cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki oraz cały ciężar utrzymania nieruchomości w stosunku do wielkości swoich udziałów. Oznacza, to że współwłaściciele muszą dojść do konsensusu w sprawie podejmowania wspólnych decyzji dotyczących remontów, czy finansowania wspólnych nieruchomości.

W przypadku terenów wspólnych na osiedlach domków jednorodzinnych nie ma zarządu i właściciele tych domów decydują wspólnie o nieruchomościach należących do wszystkich mieszkańców.

  Niestety wspólne zarządzanie takimi nieruchomościami w Polsce jest bardzo trudne. Przytoczę tutaj sprawę która zakończyła się 10.06.2009 roku. W tej sprawie chodziło o to, iż mieszkańcy osiedla domków jednorodzinnych założyli stowarzyszenie, które za główne cele stawiało sobie m. in zarządzanie funduszem remontowo-odtworzeniowym. Z tego funduszu mieszkańcy brali pieniądze na wspólne remonty dróg, ulic, a nawet naprawy świateł. Co pewien czas stowarzyszenie przygotowywało listę dłużników, którzy wchodzili w skład stowarzyszenie, ale nie tylko. W całą tą sprawę zaangażował się GIODO, który nakazał członkom stowarzyszenia zaprzestania publikowania danych osobowych osób, które nie należały do stowarzyszenia. Cała sprawa skończyła się w sądzie, a sprawę wygrał GIODO. Cała ta sprawa dotyczyła, tylko ochrony danych osobowych, które w Polsce są ściśle chronione, ale pokazała też, że takiego rodzaju stowarzyszenie ma żadnej władzy nad właścicielami domków jednorodzinnych. To naprawdę niekorzystna sytuacja dla wielu mieszkańców, ponieważ wystarczy jeden głos niezgadzający się na remont, renowację, czy naprawę i już cały projekt jest zatrzymany.

  Na zamkniętych osiedlach mogą funkcjonować wspólnoty wielolokalowe, które składają się zazwyczaj z kilkunastu wspólnot mieszkaniowych.

  Na terenie mieszkalnym występują także nieruchomości w postaci parkingów, dróg dojazdowych i placów zabaw dla dzieci. Tereny te nie będą należeć do żadnej konkretnej wspólnoty, tylko do określonej liczby osób.

  Sprawowanie zarządzania nad takimi terenami regulują zapisy dotyczące współwłasności zawarte w Kodeksie Cywilnym. Wiele osób sądzi, że tego typu regulacje znajdzie w Ustawie o własności lokali, ale to błąd.