Nadbudowa we wspólnocie

1. Procedura nadbudowy

            Pierwszy etap: uzyskanie pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej. Czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest decyzja o przebudowie lub nadbudowie w celu stworzenia nowych lokali i ich zbycia. WM musi więc podjąć w tym celu stosowną uchwałę. Co powinna zawierać owa ustawa?  Zgodę na nadbudowę, lub przebudowę, na sprzedaż stworzonego lokalu za ustaloną cenę oraz na zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w wspólnej nieruchomości, upoważnienie zarządu do dokonania wszystkich formalności związanych z nadbudową lub przebudową. Uchwała musi być podjęta w obecności notariusza, ponieważ czynności owe wymagają formy aktu notarialnego.

            Drugi etap:  podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowę zawiera się z inwestorem przez zarząd wspólnoty. W owej umowie należy zawrzeć zakres prac, jakie mają być wykonane, oraz opcjonalnie inne warunki ustalone przez obie strony, jak np. zobowiązanie do wykonania przez inwestora na koszt własny nowej posadzki itp.

            Trzeci etap: wykonanie projektu architektonicznego przebudowy lub nadbudowy. Łączy się to z uzyskaniem pozwolenia na przebudowę, wykonanie innych prac zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej oraz wykonanie prac adaptacyjnych. Przebudowany obiekt musi spełniać wymogi samodzielności. Stanowi to podstawę do i przeniesienia własności na nabywcę oraz zawarcia umowy sprzedaży. Co istotne: przed uzyskaniem takiego zaświadczenia nie można założyć księgi wieczystej i przenieść własności lokalu.

            Czwarty etap: Zawarcie między wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd i nabywcą umowy sprzedaży. Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Łączy się to z wnioskiem do sądu o wpisanie własności na rzecz nabywcy i założeniem nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu. Konieczne jest także sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej, a także sprostowanie wysokości udziałów we wszystkich księgach wieczystych lokali we WM.

wiąże się to z koniecznością pokrycia sporych opłat sądowych, które w dużej części zależą od wielkości wspólnoty mieszkaniowej. W znacznej mierze są to też koszty wolnorynkowe takie jak projekt przebudowy, czy też inwentaryzacja. Będą więc one zależeć od umiejętności znalezienia tańszej oferty. Z notariuszem można również wynegocjować opłaty notarialne. Do opłacenia wszystkich wymienionych kosztów powinien zobowiązać się inwestor. Jeżeli nie jest to zapisane w umowie, to część z nich będzie musiała pokryć  wspólnota.

 

2. Chwila powstania lokalu

            We wspólnocie mieszkaniowej nowy lokal powstaje z chwilą założenia dla niego księgi wieczystej i ustanowienia jego odrębnej własności w formie aktu notarialnego. Konieczne jest wydanie zaświadczenia o jego samodzielności. Z kolei uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie jest niezbędne do wydania zaświadczenia o samodzielności.

            Niekompletna dokumentacja budowlana nie może zablokować wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. Jedynym wyznacznikiem samodzielności lokalu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami, jak wynika z art. 2 ust. 2 ustawy o własności.

            Przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wyżej wymienione kryteria oceny samodzielności lokalu.

3. Obciążenie właściciela nadbudowanego lokalu kosztami zarządu nieruchomością wspólną

            Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej muszą ponosić koszty zarządu wspólną nieruchomością: wydatki na konserwacje i remonty, opłaty za dostawę energii cieplnej, prądu, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej), opłaty za ubezpieczenia, antenę zbiorczą, windę, opłaty publicznoprawne (chyba że właściciele lokali pokrywają je bezpośrednio) w tym podatki, wydatki na utrzymanie czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu.

            Pod względem prawnym jeżeli nowe lokale powstają w wyniku nadbudowy to zaistnieją one z chwilą ustanowienia ich odrębnej własności lokalu, czyli aktu notarialnego. Wówczas inwestor nabywa własność od wspólnoty, czyli staje się właścicielem lokalu. Od momentu ustanowienia odrębnej własności lokalu ich właściciel ponosi część kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W tym samym akcie notarialnym powinna nastąpić zmiana wysokości udziałów związanych z pozostałymi lokalami. Wiąże się to ze zmianą wartości, w jakich ich właściciele partycypują od tego momentu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

            Znaczenia prawnego dla obowiązku zapłaty zaliczek na koszty zarządu nie mają: oddanie do użytku lokalu, czy jego odbiór techniczny.

 

Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy? Cz. 2

Chcesz mieć zabezpieczenie na przyszłość? Jeśli tak, to znaczy, że jesteś osobą, która o emeryturze myśli poważnie. Nie jedna osoba, chciałaby przejść na emeryturę jak najwcześniej. Jednak nie jest to zwykle możliwe, gdyż zostaje nam jeszcze najczęściej 20 lat pracy. Kiedy już miną, zostaje emerytura w wysokości nie więcej niż 1000 złotych. Młodzi ludzie mając przed oczami taką wizję starają się na wszelkie sposoby na taką okoliczność się zabezpieczyć i nie być zależnym od tak śmiesznie małej kwoty pieniężnej.

Jak poradzić sobie na emeryturze i przejść na nią wtedy kiedy ma się na to ochotę?

Trzeba albo oszczędzać albo inwestować. A jeszcze lepiej i to i to w życie wprowadzić. Jednak tak jak na oszczędzaniu nie wiele osób się zna, tak na inwestycjach tym bardziej. W co więc warto inwestować i jak to robić? Najlepszą opcją są nieruchomości. Jest to najbardziej opłacalne i przyszłościowe, gdyż mieszkać zawsze gdzieś trzeba. Dlatego też, niektórzy biorą kredyty, wynajmują mieszkanie np. studentom i z czynszu opłacają ratę kredytu. Kiedy po kilku latach kredyt zostaje spłacony, zyski trafiają do kieszeni. Jednak, będąc właścicielem mieszkania czeka nas kilka obowiązkowe o których warto wiedzieć.

Rozróżnianie pojęć mieszkaniowych – to ważne

Możemy dość często zauważyć , że osoby, które są właścicielami mieszkań lub je użytkują używają zamiennie określeń zarządca wspólnoty i zarząd. Jednak każde z tych słów ma swoją odrębna definicję, które się bardzo od siebie różnią. Tak więc używając ich zastępczo , popełnia się błąd.

Według prawa, każda z wspólnot mieszkaniowych zarządcę lub zarząd posiadać powinna. Jeśli dodatkowo wspólnota obejmuje lokale w większej liczbie niż 7 jest ona zobowiązana zarząd wyznaczyć. Jest to organ, który składa się z właścicieli lokali lub ich przedstawicieli. Mogą jednak tworzyć także osoby pochodzące z zewnątrz. Jeśli jednak, wspólnota nie podejmie decyzji o tym, aby była ona reprezentowana przez osobę trzecią lub firmę, to ona jest zobowiązana takowy zarząd wybrać i będzie do niej należeć obowiązek utrzymania budynku w odpowiednim stanie. Są to jednak czynności, które często wymagają dużej ilości czasu i zaangażowania, a także znajomości przepisów prawa.

Co warto wiedzieć o wspólnotach ? Cz. 1

Marzysz o tym , aby posiadać własne mieszkanie? Najczęściej osoby, które kupują ich po kilka lub nawet kilkanaście, wcale nie zamierzają w nich mieszkać. Po co więc komuś tak dużo lokali mieszkalnych? Przede wszystkim, trzeba brać pod uwagę, że jest to dość spory zysk. Jeśli uda nam się znaleźć lokatorów do mieszkań, to czynsz jaki będą płacić lądować będzie w naszej kieszeni.

Trzeba jednak wiedzieć od czego zacząć jeśli nie ma się odpowiedniej kwoty na mieszkanie. Najczęściej w tym celu brany jest kredyt. Jest to doskonałe wyjście, ponieważ po spłaceniu kredytu z czynszu, mieszkanie należy w pełni do nas, a pieniądze z wynajmu nie musimy już oddawać do banku. Jednak będąc właścicielem, trzeba mieć na uwadze to, że nie jest to tylko zysk, ale również pewne obowiązki. Warto o nich wiedzieć i je wykonywać. Dzięki temu, nie tylko nie narazimy się innym właścicielom pozostałych lokali, ale także będziemy mieli na oku to, co się dzieje w budynku i w jakim jest on stanie, co znacznie zwiększa jego atrakcyjność dla najemców.

Znaj swoje prawa i obowiązki

Aby w ogóle mówić o wspólnocie, wpierw trzeba co nieco o niej wiedzieć. Przede wszystkim, jest to organ, który składa się z właścicieli lokali, które znajdują się w nieruchomości. Wspólnota może być zarówno małą jak i duża, jednak każda w inny sposób podejmuje decyzje. Warto także wiedzieć jakie są sposoby na zarządzanie nieruchomością. Wyróżniamy zarząd umowny i ustawowy.

Zarząd umowny

W takim wypadku, właściciele sami mogą wybrać w jaki sposób zarządzane będzie nieruchomością. Taki sposób sprawowania rządów we wspólnocie jaki zostanie wybrany jest taki sam dla każdego nowego właściciela lokalu. Zaś zarząd ustawowy dotyczy dużej wspólnoty mieszkaniowej czyli takiej powyżej 7 lokali. W takim wypadku, konieczne jest wybranie jednej osoby lub kilku aby zarząd sprawowała. Powinny być to osoby fizyczne, właściciele lokali obecnych w nieruchomości lub też osoby spoza takiego grona. Skoro jest wspólnota, to towarzyszyć jej będą także spotkania, na których właściciele lokali pojawić się powinni. Zebranie musi odbyć się minimum raz do roku. Jeśli zarząd lub zarządca spotkania nie zwoła ma do tego prawo każdy z właścicieli.

Mieszkania poszukiwane na rynku polskim

Każdy z nas chce mieszkać gdzieś, gdzie będzie czuł się jak w domu. Najczęściej mając własne miejsce zamieszkania, staramy się je urządzić rak, aby było jak najbardziej przytulne. Jednak osoby, które przez całe życie mieszkały na wsi, najczęściej marzą o tym, aby właśnie tam pozostać. Wiąże się to jednak ze sporymi wydatkami, jakie muszą ponosić ci, którzy zamierzają taki dom sobie wybudować. Co więcej, trzeba na takie przedsięwzięcie nie tylko pieniądze, ale także ogromny wkład czasu.

Jak to wygląda w przypadku mieszkania?

Przede wszystkim, mieszkając w bloku czy kamienicy, nie musimy poświęcać czasu na budowę takiego obiektu, gdyż zwykle kupujemy już gotowe i najczęściej umeblowane miejsce do zamieszkania. Dzięki temu, nie martwimy się o zakup wszelkiego wyposażenia. Jednak ma to także swoje wady. Główną jest to, że nie decydujemy jaki jest rozkład pomieszczeń w budynku. Nie mamy zwykle też możliwości zmienić położenia niektórych z nich, gdyż w przypadku toalety czy kuchni nie ma takiej możliwości. Dodatkowo nie mamy zbyt dużego wpływu na rodzaj energii czy ogrzewania. Gdy kupujemy mieszkanie warto zwrócić uwagę na te aspekty. Jeśli blok posiada starą instalację to musimy się liczyć z kosztami utrzymania, a z czasem może to być nawet wymiana całej instalacji. Warto więc szukać mieszkania w budynkach o instalacji w dobrym stanie, albo po prostu nowej. Jednym z najlepszych źródeł energii są panele fotowoltaiczne, które są ekologiczne i przede wszystkim opłacalne i wydajne.

Co wolą klienci?

Murator EXPO oraz WYG PSDB przeprowadzili badania w kwestii preferencji Polaków co do miejsca zamieszkania. Metoda jaka wybrano to wywiad bezpośredni. Ponad połowa ankietowanych to grupa wiekowa od 27 do 37 lat. Jest to wiek w którym najczęściej osoby decydują się na zaczęcie budowy domu lub kupna mieszkania. Jakie były wyniki? Ponad 80% ankietowanych preferowało poszukiwanie mieszkania. Zaledwie 8% decydowało się na dom, zaś 12% nie było do końca zdecydowanych. Największą popularnością cieszyły się także mieszkania 3-pokojowe oraz takie o metrażach od 41 do 60 m2.

Kolejne pytania do ankietowanych dotyczyły także tego, czy preferują oni mieszkania od dewelopera czy też rynek wtórny. Oczywiście większość zdecydowała się na nowe mieszkania. Różnica wynosi aż 10%. Jednak zdarzały się osoby, które w tej kwestii się wahały. Jaką kwotę są w stanie wydać Polacy na swoje mieszkania? Jedna piąta z ankietowanych do dyspozycji ma od 301 do 350 tys. złotych. Prawie 20% dysponuje o 50 tys. większym budżetem, a zdarzają się osoby, które pod uwagę biorą wydatek z rzędu 600 do 700 tysięcy.

Praca dla odpornych na stres czyli agent nieruchomości

Każdy, chce być na przyszłość zabezpieczony i mieć pewność, że wraz z zestarzeniem się, nie wyląduje na bruku. Jednak, w takim przypadku jest to dość trudne, ponieważ o takich niebezpieczeństwach trzeba myśleć już znacznie wcześniej. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że trzeba w tym celu na przyszłość oszczędzać. Jednak trzymanie pieniędzy w sejfie czy nawet zbieranie ich na konto w banku nie zawsze jest dobrym rozwiązaniem. Dopóki nie są to duże kwoty, nie mamy się czego obawiać. Jednak mając już około 1 mln, który zbieraliśmy przez całe życie, trzeba mieć go w postaci inwestycji. Dzięki czemu, w razie upadku banku czy też kradzieży z konta, nie zostaniemy z niczym.
W co inwestować? Najlepszym rozwiązaniem są nieruchomości. Coraz częściej jest to działka, na którą zapuszcza się , mnóstwo ludzi. Dlaczego tam? Wynika to z faktu, że mieszkania czy domy zawsze będą potrzebne , ponieważ ludzie muszą gdzieś mieszkać. Dlatego też, są one kupowane i wynajmowane, aby koszty po kilku latach się zwróciły.

Zostań agentem nieruchomości

Jeśli interesujesz się sprzedażą czy kupnem mieszkań i innych nieruchomości, to z powodzeniem możesz zostać możesz agentem. Dzięki temu, nie tylko będziesz mógł zarobić przyzwoite kwoty pieniężne, ale także nauczysz się sprzedawać mieszkania. Ale czy taka praca się opłaca? To zależy już tylko od Ciebie. Najniższe zarobki zaczynają się od 2 tysięcy złotych. Ci najlepsi, mogą jednak zyskać nawet 15 tys. złotych miesięcznie. Zależy to przede wszystkim od umiejętności pracownika. Jak wiadomo, to jak duża będzie wypłata zależy od ilości sprzedanych mieszkań. Im więcej , tym większa wypłata.

Inne możliwości…

To jednak nie wszystko. O tym jak dużo uda się zarobić agentowi nieruchomości decyduje także stabilność rynku oraz doskonałe umiejętności porozumiewania się z ludźmi i nawiązywania kontaktów. Jakich? Na przykład  z firmą transportową. Często potencjalni kupcy wahają się nad zakupem mieszkania, bo obawiają się przeprowadzki. Wtedy agent może polecić transport w Łodzi, gdzie klienci mają pewność, że ewentualna przeprowadzka przebiegnie sprawnie i bezproblemowo aich rzcezt dotrą na miejsce docelowe w nienaruszonym stanie. Dodatkowo pośrednik, powinien łączyć w sobie kilka zawodów jak negocjator, handlowiec, marketingowiec i niekiedy nawet psycholog. Prowizja jaka jest pobierany przy zakupie domu to około 2-3% wartości przedmiotu, który jest sprzedawany. Jednak nie trafia ona cała do pośrednika, ale tylko część gdyż zysk musi mieć także biuro nieruchomości. Jednak większość należy do agenta nieruchomości.